Investissement Immobilier Israël | Kobi Elkayim Immobilier

Un non-résident qui achète un appartement en Israël ne paie pas les mêmes impôts qu'un Israélien, et n'obtient pas le même financement. Ces deux écarts se chiffrent en centaines de milliers de shekels. Voici les règles telles qu'elles s'appliquent aujourd'hui, avant toute promesse de rendement.

Qui achète en Israël depuis l'étranger

Au premier trimestre 2026, les acheteurs américains, français et britanniques représentaient 87 % des achats résidentiels par des non-résidents. Les acheteurs français ont acquis 130 appartements sur le trimestre, en hausse par rapport à 84 un an plus tôt, avec un prix moyen d'environ 2,8 millions de shekels, principalement à Netanya, Jérusalem, Tel Aviv et Bat Yam. La demande francophone est réelle et en croissance.

La taxe d'achat : 8 % dès le premier appartement

L'erreur la plus coûteuse est de supposer que l'on bénéficie du barème « logement unique ». Un résident israélien qui achète sa résidence principale est exonéré jusqu'à environ 1 978 745 ₪, puis imposé par tranches progressives de 3,5 % et 5 %.

Le non-résident n'y a pas droit. Il est imposé au barème du logement supplémentaire, même s'il s'agit de son tout premier bien en Israël et même s'il ne possède aucun autre logement ailleurs dans le monde : 8 % jusqu'à 6 055 070 ₪, puis 10 % au-delà.

Concrètement, sur un appartement à 2 800 000 ₪, un acheteur israélien primo-accédant paierait quelques dizaines de milliers de shekels. Le non-résident paie 8 % sur la totalité. C'est une ligne budgétaire à intégrer avant de signer, pas après.

Le financement : 50 % au maximum

Les banques israéliennes plafonnent le prêt d'un non-résident à 50 % de la valeur du bien, avec de rares exceptions à 60 %. Un résident israélien peut obtenir jusqu'à 75 % pour sa résidence principale.

Cela signifie qu'il faut disposer d'au moins la moitié du prix en fonds propres, en plus de la taxe d'achat et des frais. C'est souvent ce point, et non le prix du bien, qui détermine ce que l'on peut réellement acheter.

La règle PTI, en vigueur depuis le 1er juillet 2026

Une directive de la supervision bancaire modifie la façon dont les banques évaluent un dossier de non-résident. Auparavant, chaque prêt était examiné isolément. Désormais la banque doit rapporter l'ensemble des engagements financiers mondiaux de l'emprunteur à ses revenus disponibles.

Sont pris en compte : les prêts immobiliers dans le pays d'origine, les locations de véhicules, les dettes de cartes de crédit, les prêts à la consommation et les crédits étudiants. Un dossier qui passait il y a un an peut être refusé aujourd'hui sans que rien n'ait changé dans les revenus. Faites vérifier votre capacité d'emprunt avant de vous engager sur un bien, et non l'inverse.

Un marché qui se resserre, pas qui se ferme

L'encours des prêts accordés aux non-résidents a progressé de 40 % en deux ans, et de 22 % sur la dernière année, avec 36 % de prêts supplémentaires accordés. Les banques prêtent. Les conditions sont simplement plus strictes qu'auparavant.

Acheter à distance

Un achat depuis l'étranger se fait couramment par procuration notariée, avec un avocat israélien qui représente l'acheteur — et uniquement l'acheteur, jamais le vendeur ou le promoteur en même temps. L'ouverture d'un compte bancaire israélien, la déclaration d'origine des fonds et la traduction des documents prennent du temps et doivent être anticipées.

Ce que nous faisons

Nous sommes promoteur immobilier, basé à Tel Aviv, spécialisé dans les opérations complexes : évacuation-reconstruction (pinui-binui), opérations de combinaison avec propriétaires de terrain, et accompagnement d'acquéreurs depuis l'étranger. Nous travaillons en français, en anglais et en hébreu.

Si vous envisagez un achat depuis la France, la Belgique, la Suisse ou le Canada, écrivez-nous à support@kobielkayamrealestateltd.com ou appelez le +972 53-658-4252. Nous vous dirons d'abord ce que votre budget permet réellement, taxe et financement compris.

Avertissement

Cette page présente les règles générales applicables et ne remplace pas une consultation fiscale ou juridique personnalisée. Les barèmes sont indexés et révisés périodiquement. Toute opération doit être validée par un avocat et un conseiller fiscal avant signature.